Sie sind hier: Startseite » Rechtsauskunft » Wirtschaftsrecht » Hohe Heizungskosten während Wohnungsleerstand – Verwaltung in Haftung?


Rechtsgebiete

Online-Rechtsberatung vom Anwalt

Rechtsauskunft: Frag den Anwalt online  Hohe Heizungskosten während Wohnungsleerstand – Verwaltung in Haftung?

Einsatz: 35,00 Euro in Wirtschaftsrecht. Frage vom 11.10.2012

Ein Mieter wird im Frühjahr 2011 aus unserer Eigentumswohnung geklagt. Im Anschluss entsteht von April bis Oktober ein längerer Wohnungs-leerstand (11.04 – 31.10). Dieser wird zunächst durch uns zur Reinigung (auch der Heizkörper) und tlw. Renovierung genutzt, danach zur Restrenovierung (Malerarbeiten) und Instandsetzung durch von der Hausverwaltung (HV) beauftragte Handwerker. Die Wohnung wird ab November wieder vermietet.
Die spätere Betriebskostenabrechnung wird von der HV dreigeteilt vorgelegt (Vormieter-Leerstand-Nachmieter). Klar ist, dass wir dem Grunde nach für die Leerstandskosten (sonst Mietersache) aufkommen müssen. Soweit in Ordnung, allerdings sind die Heizkosten unerklärlich hoch (395 Euro).
Die Wohnung ist eine zweigeschossige Mansardenwohnung von ca. 70 qm. Meine Vermutung: Handwerker (beispielhaft Maler, Elektriker etc.) haben Heizungen angestellt, aber nicht wieder abgestellt. Die HV lässt die Ablesewerte von der ISTA überprüfen, mit negativem Ergebnis, von mir so erwartet.
Anhand des ursprünglichen ISTA-Ableseprotokolls kann ich für den Zeitraum des Leerstands präzise feststellen, dass die 4 starken Heizkörper im OG die Verursacher der Verbräuche sind (keine Winterperiode). In der Vor – und Nachnutzung des gleichen Jahres sind die Verbräuche (trotz Winterperiode) um Extrema kleiner.

Neben dem normalen Hausverwaltungsvertrag mit der WEG seit 2004 haben wir – allein schon wg. unserer entfernten Wohnortes – mit der HV einen Mietverwaltungsvertrag zur Mietsonderverwaltung unserer Wohnung abgeschlossen. Für die Aktivitäten der HV in Bezug auf Wohnungsabnahme beim Vormieter und -übergabe an den Nachmieter wird gesondert gezahlt.
Nach meiner Meinung befindet sich die Wohnung in der Zeit des Leerstandes in der Obhut der HV. Der Eigentümer kann keinen Einfluss auf irgendwelche Zustände in der Wohnung nehmen. Zudem hat die HV auch die fachgerechte Durchführung der Handwerkerleistungen (Abnahme) zu begutachten. Sie hat auch die mängelfreie Übergabe an den Nachmieter sicherzustellen.

Mithin habe ich die Übernahme der Heizkosten in dieser Höhe gegenüber der HV abgelehnt (natürlich sind Grundkosten Heizung und anteilig auch geringfügige Verbrauchskosten wg. Frostwarnung zu zahlen) und um Korrektur. Der Verwalter lehnt pauschal ab.

Wie ist die Situation rechtlich zu beurteilen? Kann man rechtliche Schritte erwägen?

Antwort vom Anwalt
Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle
, Damm 2, 26135 Oldenburg, Telefon: 0441 / 26726, Fax: 0441 / 26892
Antwort vom 11.10.2012 20:35:10

Antwort von Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle:

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),


eine WEG-Verwaltung hat nach §§ 21,27 WEG sämtliche Geschäfte zu besorgen, die für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Gemeinschaftsimmobilie erforderlich sind.

Das bedeutet, dass die Ordnungsgemäßheit natürlich auch die Wirtschaftlichkeit und auch Überprüfung von Maßnahmen mit umfasst.

Diese Pflicht erstreckt sich zwar im allgemeinen nur auf das Gemeinschaftseigentum, aber hier gibt es eine abweichende Besonderheit:

Nach Ihrer Schilderung gibt es einen ausführlicheren, zustzlichen Vertrag, der die Verwaltung über die im WEG genannten gesetzlichen Pflichten hinaus verpflichtet.

Danach hatte nur die Verwaltung die Besitzherrschaft und die Aufgabe, auch die Handwerker zu begutachten, was aber auch eine Kontrolle notwendig macht. Und diese Pflicht scheint verletzt worden zu sein.

Daher hat die Verwaltumg sich dem Grunde nach schadensersatzpflichtig gemacht und Sie können nun mit diesem Schadensersatz die Aufrechnung erklären.


Insoweit ist richtig, dass Sie die Grundkosten und auch die üblichen Verbrauchskosten zahlen wollen. Dieses sollten Sie aber "unter Vorbehalt" auch sofort machen, um nicht in Verzug zu geraten.

Sie sollten also nicht auf die geänderte Rechnung warten, sondern der unstreitigen Teil zahlen. Erklären Sie mit den Rest die Aufrechung und fordern Sie eine geänderte Rechnung.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php


Nachfrage vom Fragesteller
am 25.10.2012 22:12:19

Sorry für die späte Zusatzfrage: Leider sind die fraglichen Heizungskosten des Leerstandes durch uns bereits bezahlt über das sog. monatliche Hausgeld. Wir müssen es also zurückfordern - eine schlechte Position.
Hat der Verwalter aufgrund der "Besitzherrschaft" (so haben Sie es genannt) über die Wohnung während des Leerstandes die Beweislast mir gegenüber, dass er die hohen Heizkosten nicht zu vertreten hat oder muss ich den Beweis antreten? Im Grunde muss doch er sich entlasten. Danke


Antwort vom Anwalt
Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle
, Damm 2, 26135 Oldenburg, Telefon: 0441 / 26726, Fax: 0441 / 26892
Antwort vom 03.11.2012 18:14:39

Antwort von Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle:

Sehr geehrter Ratsuchender,


kein Problem. Auch ich konnte aufgrund eines Auslandsaufenthalts erst jetzt auf die Nachfrage antworten:


Leider muss der Verwalter sich aber erst dann entlasten, wenn ihm ein Verschulden und die Verursachung dieser Kosten angelastet werden kann. Und dafür wäre Sie als Anspruchsteller dann beweispflichtig.

Aber diesen Beweis werden Sie durch die Vergleichwerte führen können, wenn nach Ihrer Schilderung in der Vor – und Nachnutzung des gleichen Jahres die Verbrauchswerte trotz Winterperiode um Extrema kleiner gewesen sind.

Dann, aber auch erst dann müsste der Verwalter seinerseits Beweis antreten.


Sicherlich ist durch die Zahlung die Rechtslage etwas schwieriger geworden. Gleichwohl sehe ich sehr gute Chancen, dass Sie hier zu Ihrem Recht (und Geld) kommen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php



 
© 2012 law4life GbR - Jürgen-Töpfer-Str. 8, 22763 Hamburg,

nach oben ⇑