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Online-Rechtsberatung vom Anwalt
Mietschuldner, Gewerbe und Wohnen
Einsatz: 45,00 Euro in Mietrecht. Frage vom 17.12.2011
Ich habe ein Wohn- und Geschäftshaus im Wege der Zwangsversteigerung im Juni 2011 erworben. Nach Beendigung der Zwangsverwaltung (August 2011) wurden mit die Mietverträge zugesendet.
Es gibt einen Generalmietvertrag mit einem Gewerbemieter, der während der Zwangsverwaltung dahingehend ergänzt wurde, dass der ehemalige Generalmieter lediglich eine reduzierte Miete zahlen muss und alle anderen Mieter direkt an die Zwangsverwaltung zu bezahlen haben. Dieser zwischen der Zwangsverwaltung und dem Gewerbemieter geschlossene Nachtrag zum Generalmietvertrag enthält u.a. folgendes:
Zitat: das Nutzungsverhältnis beginnt rückwirkend am 01.03.2009 und endet einen Monat nach dem Verkaufsdatum oder dem Zuschlagsdatum im Zwangsversteigerungsverfahren, jedoch spätestens am 30.09.2013 ohne weitere Verlängerung, § 568BGB findet keine Anwendung.
Der Generalmieter war auch der Auslöser für die Versteigerung, da er seinen Pflichten zur Zahlung nicht nachgekommen ist.
Ich habe mit dem Gewerbemieter mündlich folgendes vereinbart:
Abermals reduzierter Mietzins für die von ihm genutzten Flächen, im Gegenzug kümmert er sich weiterhin um das Objekt und zahlt auch die Abschläge an die zuständigen Stadtwerke. In dem Objekt sind bisher noch nie Ablesegeräte z.B. für die Heizung eingebaut worden und da er der größte Verbraucher im Objekt ist (ca. 1/3 geht zu seinen Lasten) haben wir diese Regelung mit den Stadtwerken getroffen.
Einen Mietvertragsentwurf von mir hat er abgelehnt, da ich abermals diesen als Nachtrag zum damaligen Generalmietvertrag bezeichnet habe und er aber einen ganz neuen, ohne den Bezug auf den ehemaligen Generalmietvertrag, haben möchte. Bis heute gibt es keinen unterzeichneten Mietvertrag und der Gewerbemieter hat für Dezember keine Miete bezahlt. Die anderen Monate vorher wurde alle nicht pünktlich zum Monatsdritten beglichen, immer wieder gab es Ausreden die Miete nicht pünktlich zu bezahlen.
Neben den Gewerberäumen nutzt der Mieter auch eine Wohnung (2 Etagen insgesamt ca. 190 qm). Hierüber gibt es keinen Mietvertrag. Durch ein undichtes Dach und Wasserschäden in seiner Wohnung hat die damalige Zwangsverwaltung keinen Vertrag mit ihm abgeschlossen. Das Dach wurde repariert und ist dicht, lediglich in der Wohnung sind noch Trockenbauarbeiten zu erledigen, die seinerzeit von der Zwangsverwaltung nicht mehr zur Ausführung gebracht wurden.
Zum Gewerbemietvertrag. Sollte der Mieter auch die Januarmiete nicht bezahlen, kann ich dem Mieter fristlos kündigen? Nehme ich Bezug auf die ausstehenden Mieten oder beziehe ich mich auf den Nachtrag mit der Beendigung einem Monat nach Verkaufsdatum? Ich habe ihm bereits eine Abmahnung und die Androhung der fristlosen Kündigung per Gerichtsvollzieher zustellen lassen. Was darf ich zur Berechnung der Miete heranziehen, die seinerzeit vereinbarte Miete aus dem Generalmietvertrag, die Miete die er mit der Zwangsverwaltung vereinbart hat, oder die zwischen ihm und mir mündlich vereinbarte Miete?
Zur Wohnung: da es keinen Mietvertrag gibt und er auch keinen Mietzins, oder aber eine Abschlagszahlung für die Nebenkosten vornimmt, stellt sich mir die Frage, ob ich ihm ebenfalls fristlos kündigen muss oder kann ich direkt Räumungsklage beantragen.
Ich hatte dem Mieter bereits bei unserem ersten Treffen mitgeteilt, dass ich ihm die Chance gewähre in dem Objekt zu bleiben, aber bei den ersten Anzeichen der Unregelmäßigkeiten, das Mietverhältnis beenden werde. Leider ist er so naiv und hat diese Chance nicht erkannt.
Rechtsanwälte Bohle und True-Bohle, Damm 2, 26135 Oldenburg, Telefon: 0441 / 26726, Fax: 0441 / 26892
Antwort vom 17.12.2011 12:35:13
Antwort von Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle:
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
aufgrund der mündlichen Nebenabrede würde der Mietvertrag modifiziert.
Das bedeutet, dass dieser mündliche Mietvertrag Gültigkeit hat, da eben auch ohne Schriftform die mündliche Vertragsänderung bestand hat.
Sollte also auch die mündlich vereinbarte Miete nicht gezahlt werden, können Sie aufgrund des Zahlungsrückstandes fristlos kündigen.
Dabei sollten Sie auf die ausstehenden Mietzahlungen Bezug nehmen
Bei der Berechnung der Miete ist die mit Ihnen mündlich vereinbarte Miete heranzuziehen. Denn - siehe oben - diese einvernehmliche Änderung hat Bestand und ist auch wirksam.
Bei der Wohnung sieht es anders aus:
Hier gibt es einen Mietvertrag, der zu kündigen wäre. Allerdings besteht offenbar ein stillschweigendes Dauernutzungsverhältnis.
Dieses kann und sollte von Ihnen schriftlich gekündigt und die Herausgabe verlangt werden.
Da es kein Mietverhältnis darstellt, bedarf es weder eines Kündigungsgrunds noch der Einhaltung einer besonderen Frist. Eine angemessene Frist sollte aber gleichwohl gewährt werden, die in der Regel 14 Tage beträgt.
Wird diese Frist nicht eingehalten, können Sie die Herausgabe der Wohnung einklagen.
Aus Kostengründen sollten dann beide Verfahren in dem offenbar notwendig werdenen Gerichtsverfahren zusammengefasst werden; dieses wäre durchaus möglich, so dass Sie nicht zwei Klagen einleiten müssen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
am 18.12.2011 12:44:02
Sehr verehrte Frau Rechtsanwältin,
vielen Dank für Ihre Stellungnahme. In Bezug auf die Wohnung bin ich jedoch noch etwas verwirrt. Mietvertrag nein, Mietverhältnis ja? Oftmals wird ja gerade bei den Kündigungen eine Vielzahl von Fehlern begangen. Deshalb meine Frage, muss ich nun ordentlich oder außerordentlich kündigen, welchen Bezug soll ich herstellen (ich habe ja keinen Mietvertrag auf den ich Bezug nehmen könnte), gibt es einen Paragraphen den ich mit vermerken kann. Die Zustellung würde ich wie gewohnt über den Gerichtsvollzieher beauftragen. Vielen Dank im Voraus
Rechtsanwälte Bohle und True-Bohle, Damm 2, 26135 Oldenburg, Telefon: 0441 / 26726, Fax: 0441 / 26892
Antwort vom 18.12.2011 13:13:43
Antwort von Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle:
Sehr geehrter Ratsuchender,
nach Ihrer Schilderung gibt es keinen Mietvertrag.
Man hat sich nicht über wesentliche Eckpunkte (Mietobjekt, Mietzins, Mietdauer) geeinigt, so dass eben ein solcher Vertrag NICHT zustandegekommen ist.
Auch die Tatschae, dass Nebenkosten gezahlt worden sind, ändert daran nicht.
Also besteht kein Mietvertrag und es gibt danach auch kein Mietverhältnis.
Durch die Nutzung und die stillschweigende Duldung ist ein sogenannten Nutzungsverhältnis entstanden. Hierbei handelt es sich um ein eigenes Rechtsverhältnis.
Da Sie aber Eigentümer sind, der Gegner als Besitzer anzusehen ist, haben Sie einen Herausgabeanspruch aus § 985 BGB.
Der Besitzer hat nach Ihrer Schilderung kein Recht zum Besitz nach § 986 BGB (denn es gibt ja keinen Mietvertrag), ist also nach Aufforderung zur Herausgabe verpflichtet.
Aufgrund Ihrer Eigentümerstellung könnten Sie dabei die Herausgabe sofort verlangen, wobei die Gerichte aber dazu übergehen, bei einem solchen Nutzungsverhältnis auch eine angemessene Frist für die Räumung zu setzen.
Sie sollten daher dieses Nutzungsverhältnis kündigen und, gestützt auf § 985 BGB die Herausgabe bis zum Jahresende fordern. Denn aufgrund der Feiertage wird man sicherlich eine gewisse Fristverlängerung gewähren müssen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
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